Andreas Schöneberger, Immobilienmakler und Investor in Bad Soden am Taunus
Andreas Schöneberger
Inhaber · Makler & Investor
Verkauf mit Sanierungsstau in Bad Soden & im Taunus

Sanierungs­bedürftige Häuser und Wohnungen im Taunus verkaufen

Sanierung abwägen. Verkauf richtig vorbereiten.

Was möchten Sie verkaufen?

Kostenlose Erstorientierung mit Investorenblick: welche Sanierung sich vor dem Verkauf lohnt und welche nicht.

Haus Wohnung Mehrfamilien­haus
5,0 bei Google · 11 Bewertungen
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Sanieren oder unsaniert verkaufen?

Muss ich vor dem Verkauf noch sanieren?

Viele Häuser und Wohnungen in Bad Soden, Kelkheim oder Königstein stammen aus den 60er- bis 80er-Jahren. Manche sind nur renovierungsbedürftig, andere modernisierungsbedürftig, und bei manchen hat sich über die Jahre ein erheblicher Sanierungsstau aufgebaut. Ob sanierungsbedürftiges Haus, Wohnung mit Sanierungsbedarf oder ein größeres Sanierungsobjekt wie ein Mehrfamilienhaus: Vor dem Verkauf stellt sich immer dieselbe Frage.

Meine ehrliche Antwort

In vielen Fällen müssen Sie vor dem Verkauf nicht umfassend sanieren.

Ein sanierungsbedürftiges Haus oder eine Wohnung mit Sanierungsbedarf lässt sich oft unsaniert verkaufen, ohne dass Sie vorher investieren müssen. Manche Eigentümer stecken kurz vor dem Verkauf noch zehntausende Euro in Maßnahmen, die den Verkaufspreis nur begrenzt erhöhen.

Als Investor kann ich beurteilen, ob sich eine Sanierung wirtschaftlich überhaupt lohnt und welche Maßnahmen Sie sich sparen können.

Maßnahme Lohnt sich vor dem Verkauf? Orientierung, keine pauschale Empfehlung
Garten, Außenanlage oder Kellerabteil aufräumenIn der Regel sinnvoll
Kleine ReparaturenHäufig sinnvoll
Wände streichenHäufig sinnvoll
Neue FensterEinzelfall
Neue HeizungEinzelfall
DachsanierungEinzelfall
Komplett neues BadHäufig nicht wirtschaftlich
Maßnahmen am Gemeinschafts­eigentum (Wohnung)Nur per Beschluss der Gemeinschaft

Wichtig: Die Tabelle ist eine Orientierung. Ob sich eine Maßnahme lohnt, hängt von Lage, Zustand und Zielgruppe ab. Genau das schätze ich für Ihre Immobilie persönlich ein.

Sie möchten tiefer einsteigen? Im Ratgeber Energetische Sanierung vor dem Hausverkauf rechne ich Heizung, Fenster und Dämmung aus Investorensicht durch. Sie haben die Immobilie geerbt? Dann finden Sie auf meiner Seite Haus geerbt die ersten Schritte.

Ablauf beim Verkauf mit Sanierungsbedarf

So läuft der Verkauf ab

Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Sie wissen jederzeit, wo Ihr Verkauf steht und was als Nächstes kommt.

  1. Schritt 1

    Kennenlernen und Ausgangslage

    Im ersten Gespräch lernen Sie mich persönlich kennen und schildern, was Sie vorhaben und was Ihnen wichtig ist: zügig verkaufen, einen möglichst guten Preis erzielen oder erst einmal Klarheit gewinnen. Festlegen müssen Sie sich dabei noch nicht.

  2. Schritt 2

    Besichtigung, Sanierungsbedarf und Bewertung

    Ich sehe mir Ihre Immobilie vor Ort an. Bei Eigentumswohnungen prüfe ich außerdem die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Erhaltungsrücklage. Sie erfahren, welche Maßnahmen sich vor dem Verkauf rechnen, und erhalten eine Bewertung, orientiert an den Grundsätzen der Immobilien­wert­ermittlungs­verordnung (ImmoWertV). Wo konkrete Zahlen gebraucht werden, hole ich bei Handwerkern aus meinem Netzwerk einen groben Preisrahmen oder eine Zweitmeinung ein. Das ersetzt kein unabhängiges Baugutachten.

  3. Schritt 3

    Vermarktung und Käuferbetreuung

    Ich stelle den bekannten Zustand transparent dar und bereite die verfügbaren Unterlagen vollständig auf. Ich spreche gezielt Eigennutzer an, die selbst modernisieren wollen, und Kapitalanleger. Kaufinteressenten erläutere ich den bekannten Sanierungsbedarf und vorhandene Kostenschätzungen nachvollziehbar, damit sie den Aufwand besser einschätzen können. Den Finanzierungsstatus lasse ich mir vor der Besichtigung bestätigen.

  4. Schritt 4

    Verhandlung, Notartermin und Übergabe

    In der Verhandlung wird der Sanierungsbedarf mit Zahlen eingeordnet, statt pauschal vom Preis abgezogen zu werden. Regelungen zum Zustand und, bei Wohnungen, zu beschlossenen Sonderumlagen bereite ich mit Ihnen für den Kaufvertrag vor. Ich begleite Sie bis zur Schlüsselübergabe.

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Vom Renovierungsbedarf bis zum Sanierungsstau

Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsbedarf verkaufen

Beim Haus entscheiden Sie allein, was vor dem Verkauf passiert. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft über das Gemeinschaftseigentum mit. Beim Mehrfamilienhaus kommen die bestehenden Mietverhältnisse hinzu.

Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen

Dach, Fassade, Heizung, Fenster und Leitungen liegen vollständig in Ihrer Hand. Das gibt Ihnen Spielraum, verlangt aber eine nachvollziehbare Darstellung des Zustands.

  • Energieausweis und Heizungsfrage früh klären
  • Grundstück und Bebaubarkeit in die Bewertung einbeziehen

Wohnung mit Sanierungsstau verkaufen

Käufer prüfen nicht nur die Räume, sondern den Zustand des ganzen Hauses und die Finanzen der Gemeinschaft. Ein Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum betrifft jede Wohnung im Haus.

  • Erhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan und Protokolle aufbereiten
  • Beschlossene und anstehende Maßnahmen offen darstellen

Mehrfamilienhaus mit Sanierungsbedarf verkaufen

Hier treffen baulicher Zustand, Mietverhältnisse und Mieteinnahmen aufeinander. Käufer müssen sehen, wie sich nötige Investitionen auf die Wirtschaftlichkeit auswirken.

  • Mietverträge und Mieteinnahmen vollständig aufbereiten
  • Das Objekt so durchrechnen, wie ein Kapitalanleger es rechnet

Mehr zum Verkauf an Investoren: Immobilie an Kapitalanleger verkaufen

Zwischen Ihnen und Ihren Käufern

Mehr Sicherheit für Ihre Käufer. Eine bessere Grundlage für Ihre Preisverhandlung.

Bei einem Sanierungsobjekt entscheidet auch, wie sicher sich der Käufer fühlt. Ich erläutere Kaufinteressenten den bekannten Sanierungsbedarf und vorhandene Kostenschätzungen nachvollziehbar. So können sie den Aufwand besser einschätzen, statt vorsorglich einen hohen Sicherheitsabschlag einzukalkulieren.

Wie hoch sind die Sanierungskosten?

Geht es um einige zehntausend Euro oder um deutlich mehr? Bei einer Wohnung kommt die Frage hinzu, welcher Anteil auf das Gemeinschaftseigentum entfällt und ob die Erhaltungsrücklage dafür reicht.

Was steckt in der Substanz?

Käufer fragen sich, welche Mängel bei einer ersten Besichtigung unentdeckt bleiben könnten und welche zusätzlichen Kosten später entstehen. Diese Unsicherheit lässt sie zögern, selbst wenn der übrige Zustand nachvollziehbar ist.

Wie groß ist der Aufwand wirklich?

Wer noch nie saniert hat, kann Reihenfolge, Dauer und Umfang der Arbeiten kaum einschätzen. Bei einer Wohnung hängt der Zeitplan zusätzlich an Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

Wie würde ein Käufer Ihre Immobilie einschätzen?

Sie erhalten eine Einordnung mit demselben Maßstab, den ich beim Kauf eigener Objekte anlege: Zustand, Sanierungsbedarf und der Preis, den Käufer dafür tatsächlich zahlen.

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Makler und Investor aus Bad Soden

Erfahrung aus eigenen Sanierungsprojekten

Seit 2019 kaufe, saniere und vermiete ich selbst Wohnimmobilien im Rhein-Main-Gebiet, darunter Eigentumswohnungen in Eigentümergemeinschaften. Was Ihnen das beim Verkauf konkret bringt:

  1. 01Sanierungsbedarf wirtschaftlich eingeordnet

    Sie erfahren, welche Arbeiten an Dach, Heizung, Fenstern oder Elektrik anstehen und was sie für Ihren Verkaufspreis bedeuten. Die Einordnung basiert auf meinen eigenen Sanierungsprojekten. Für einen groben Preisrahmen ziehe ich auf Wunsch Handwerker aus meinem Netzwerk hinzu.

  2. 02Eigentümergemeinschaften aus eigener Praxis

    Sie erfahren von Anfang an, welche Unterlagen Käufer und Banken beim Verkauf einer Eigentumswohnung sehen wollen. Ich halte selbst vermietete Eigentumswohnungen in Eigentümergemeinschaften und kenne Hausgeldabrechnungen, Beschlüsse und Erhaltungsrücklagen aus erster Hand.

  3. 03Vor dem Verkauf erst prüfen, dann investieren

    Ich helfe Ihnen einzuschätzen, welche Maßnahmen den Verkauf voraussichtlich unterstützen und bei welchen sich die Investition möglicherweise nicht im Verkaufspreis widerspiegelt.

Drei meiner eigenen Sanierungsprojekte

Kernsanierte Eigentumswohnung in Frankfurt Ostend, eigenes Investitionsobjekt von Andreas Schöneberger

Frankfurt Ostend

Kernsanierung und Vermietung im Ostend.

Projekt ansehen
Kernsanierte Eigentumswohnung in Frankfurt Westend, eigenes Investitionsobjekt von Andreas Schöneberger

Frankfurt Westend

Kernsanierung, Vermietung und Verkauf an einen Kapitalanleger.

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Kernsanierte Eigentumswohnung in Wiesbaden Mitte, eigenes Investitionsobjekt von Andreas Schöneberger

Wiesbaden Mitte

Altbau, kernsaniert und vermietet.

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Mehr über meinen Werdegang

Was Kunden sagen

Was Kunden über die Zusammenarbeit sagen

Google
5,0 / 5 11 Bewertungen

Wohnungskauf

„Alle Dokumente vollständig, Notartermin blitzschnell. Durch die guten Kontakte von Herrn Schöneberger gelang der Wohnungskauf völlig entspannt. Hier sind Sie in besten Händen."
Julius B. Google

Kapitalanlage

„Die Beratung zur Kapitalanlage war außergewöhnlich fundiert und verständlich. Besonders der ganzheitliche Ansatz hat mich überzeugt. Die Beratung war sehr fundiert, freundlich und vor allem gut verständlich. Ich kann Herrn Schöneberger besten Gewissens empfehlen."
Rico Friz Google

Vermietung

„Herr Schöneberger hat sich viel Zeit genommen, unser Haus zu besichtigen, eine passende Zielgruppe zu definieren und einen guten Mietpreis zu ermitteln. Da er selbst Eigentümer und Vermieter ist, hat er uns auch zur Wirtschaftlichkeit einer Vermietung beraten – das Thema Steuern war uns vorher gar nicht so bewusst."
Torben Skelnik Google
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Häufige Fragen

Häufige Fragen zum Verkauf sanierungsbedürftiger Immobilien

In vielen Fällen lohnt es sich, vor dem Verkauf nur das Nötigste zu machen. Es zahlt sich aus, kleine sichtbare Mängel zu beheben und die Immobilie aufgeräumt zu übergeben. Eine größere Renovierung lässt sich über den Verkaufspreis dagegen häufig nicht vollständig wieder hereinholen. Ich schätze für Ihre Immobilie ein, welche Maßnahmen sich voraussichtlich lohnen und welche eher nicht.
Ja. Ein Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum verhindert den Verkauf nicht, Käufer und finanzierende Banken sehen aber genau hin. Sie fragen nach der Höhe der Erhaltungsrücklage, nach dem Wirtschaftsplan und nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen. Liegen diese Unterlagen vollständig vor und ist erkennbar, welche Maßnahmen anstehen, können Käufer die Kosten einordnen. Ich stelle die Unterlagen mit Ihnen zusammen und erkläre Interessenten, was die Zahlen bedeuten.
Eine bereits beschlossene oder absehbare Sonderumlage sollten Sie frühzeitig offenlegen und die Kostentragung mit dem Käufer klären. Wer gegenüber der Eigentümergemeinschaft zahlen muss, hängt insbesondere davon ab, wann die Sonderumlage fällig wird und wann der Eigentumswechsel stattfindet. Eine Sonderumlage kann deshalb auch den Käufer treffen, obwohl sie vor dem Verkauf beschlossen wurde. Wie Sie und der Käufer die Kosten untereinander aufteilen, sollte vor dem Notartermin eindeutig im Kaufvertrag geregelt sein. Ich spreche das früh an, damit beide Seiten mit klaren Zahlen in die Preisverhandlung gehen.
Ja, grundsätzlich lässt sich auch ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau verkaufen. Für die Preisfindung und die Käuferansprache sind der Zustand des Gebäudes, die bestehenden Mietverhältnisse, die Mieteinnahmen und die voraussichtlich notwendigen Investitionen relevant. Je nachvollziehbarer diese Informationen aufbereitet sind, desto besser können Kaufinteressenten die wirtschaftliche Ausgangslage beurteilen. Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt oder ein Verkauf im bestehenden Zustand sinnvoller ist, hängt vom jeweiligen Objekt ab.
Nicht pauschal. Eine neue Heizung kann den Verkauf unterstützen, führt aber nicht automatisch dazu, dass sich die Investition über den Verkaufspreis wieder hereinholen lässt. Käufer möchten eine Modernisierung häufig nach ihren eigenen Vorstellungen und ihrem Budget planen. Bei einer Wohnung mit Zentralheizung entscheidet über einen Austausch in der Regel die Eigentümergemeinschaft. Wann sich der Austausch im Einzelfall doch rechnet, schätze ich für Ihre Immobilie ein.
Ein altes Dach schreckt Käufer vor allem dann ab, wenn der Zustand unklar ist. Entscheidend ist nicht, das Dach zu erneuern, sondern den tatsächlichen Zustand und die realistischen Kosten transparent zu machen. Eine nachvollziehbare Einschätzung von Zustand und Kosten kann die Unsicherheit reduzieren und helfen, unnötig hohe Risikoabschläge zu vermeiden.
Der Verkaufspreis hängt nicht nur von den voraussichtlichen Sanierungskosten ab, sondern auch davon, wie gut Käufer den Aufwand einschätzen können. Ist der Zustand unklar, kalkulieren sie häufig einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag. Eine nachvollziehbare Einordnung von Zustand und Kosten kann helfen, solche zusätzlichen Abschläge zu begrenzen.
Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag, oft als „gekauft wie gesehen“ bezeichnet, schützt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Offenheit sichert deshalb auch Ihren Verkauf ab. Ich dokumentiere den Zustand mit Ihnen so, dass er im Exposé und in den Gesprächen mit Interessenten nachvollziehbar dargestellt ist.
Ich orientiere mich an den Grundsätzen der ImmoWertV und nutze, soweit verfügbar, amtliche Daten des zuständigen Gutachterausschusses sowie vergleichbare Immobilien vor Ort. Bei sanierungsbedürftigen Immobilien kommt eine zweite Rechnung hinzu: Was muss ein Käufer nach dem Kauf noch investieren, und wie wirkt sich das auf seine Zahlungsbereitschaft aus? Beim Haus spielt zusätzlich das Grundstück eine wichtige Rolle, bei der Wohnung der Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Mehr dazu auf meiner Seite Immobilie bewerten in Bad Soden am Taunus.
Renovierung meint vor allem optische Arbeiten wie Streichen, Tapezieren oder neue Bodenbeläge. Bei einer Sanierung werden Schäden oder verschlissene Bauteile instand gesetzt, etwa Dach, Leitungen oder Heizung. Eine Modernisierung hebt den Standard über den ursprünglichen Zustand hinaus, zum Beispiel durch Dämmung oder eine effizientere Heizung. Für Käufer zählt vor allem, welche Sanierungsarbeiten in den nächsten Jahren anstehen.
Mein Standort ist Bad Soden am Taunus. Im Main-Taunus-Kreis begleite ich Eigentümer unter anderem in Bad Soden, Kelkheim, Hofheim, Eschborn, Sulzbach, Schwalbach und Liederbach, im Hochtaunuskreis in Königstein, Kronberg, Bad Homburg und Oberursel. Für Eigentümer in Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt bin ich auf Anfrage tätig. Gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien kommt es auf die genaue Lage, den Grundstückswert und die Frage an, welche Kosten Käufer nach dem Kauf noch einplanen müssen.
Im ersten Gespräch lernen Sie mich persönlich kennen und schildern, um welche Immobilie es geht, was Sie vorhaben und was Ihnen wichtig ist. Danach sehe ich mir Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Ruhe vor Ort an, ordne den Sanierungsbedarf ein und sage Ihnen, welche Maßnahmen sich vor dem Verkauf lohnen. Anschließend erhalten Sie eine fundierte Bewertung. Kostenfrei und unverbindlich.
Main-Taunus- und Hochtaunuskreis

Sanierungsbedürftige Immobilie verkaufen im Taunus

Ich begleite Eigentümer in Bad Soden am Taunus, im Main-Taunus-Kreis und im Hochtaunuskreis beim Verkauf sanierungsbedürftiger Häuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Gerade bei älteren Immobilien kommt es darauf an, den baulichen Zustand, notwendige Investitionen und die jeweilige Käufernachfrage richtig einzuordnen.

Main-Taunus-Kreis
Bad Soden am Taunus
Kelkheim (Taunus)
Hochtaunuskreis
Königstein im Taunus Kronberg im Taunus Bad Homburg vor der Höhe Oberursel (Taunus)
Rhein-Main
Frankfurt am Main Wiesbaden Darmstadt
Kostenlose Erstorientierung
Andreas Schöneberger, Immobilienmakler in Bad Soden am Taunus

Erfahren Sie, was sich für Ihre Immobilie wirklich lohnt.

Schreiben Sie mir kurz, um welche Immobilie es geht. Ich melde mich persönlich und ordne mit Ihnen ein, welche Sanierung sich vor dem Verkauf voraussichtlich rechnet. Festlegen müssen Sie sich dabei noch nicht.

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