Einfamilienhaus · Taunus

Einfamilienhaus Taunus: einen sechsstelligen Betrag unter dem Angebot gekauft und umfassend saniert

Ein großes Haus aus den 1970er-Jahren, bewohnt, aber abgewohnt und teils billig renoviert. Ich habe jeden Mangel festgehalten, eng verhandelt und einen sechsstelligen Betrag unter dem Angebotspreis gekauft. Danach habe ich das Haus umfassend saniert.

Dieses Haus habe ich als Investor selbst gekauft und saniert. Ort und Adresse nenne ich bewusst nicht. Der Preisnachlass ist ein Einzelfall, kein Wert, mit dem Sie rechnen sollten. Mehr über mich

Lage

Taunus

Baujahr

1970er-Jahre

Wohnfläche

über 200 m²

Ankauf

2023

Zustand beim Kauf

bewohnt, aber abgewohnt

Verkäufer

Eigentümer, der sich verkleinern wollte

Marktumfeld

steigende Zinsen

Sanierung

Böden, Wände, Elektrik, Heizkörper, Dämmung, Treppenhaus

Dauer der Sanierung

3 Monate

Küche des sanierten Einfamilienhauses im Taunus, eigenes Projekt von Andreas Schöneberger

Bei einer Besichtigung sehen Sie Oberflächen. Über die Kosten entscheidet oft, was darunter liegt. Bei diesem Haus waren die sichtbaren Mängel meine Argumente in der Verhandlung, und unter den Böden lagen die Überraschungen der Sanierung.

1 · Die Ausgangslage

Ein Haus mit vielen kleinen und großen Mängeln

Die Kinder waren aus dem Haus, der Eigentümer wollte sich verkleinern. Das Haus war noch bewohnt, aber ungepflegt. Frühere Renovierungen waren eher kosmetisch und schlecht gemacht.

Verschiedene Schalter aus mehreren Jahrzehnten, ein knarzender Boden im Schlafzimmer, billig renovierte Räume: Der Sanierungsbedarf war hoch.

2 · Die Herausforderung

Den Preis verhandeln, dann die Überraschungen unter dem Boden

Beim Kauf ging es darum, den Preis an den Zustand anzupassen. Ich habe jeden Mangel festgehalten und mit dem Sanierungsbedarf begründet. Dazu kamen die gestiegenen Zinsen. Die Verhandlung war eng.

Bei der Sanierung kam die nächste Herausforderung: Unter dem Laminat lagen Fliesen, im Eingang darunter noch Naturstein und darunter ein alter Estrich voller Risse, die verharzt werden mussten. Zwischen den Räumen gab es Höhenunterschiede. Und die Stahlzargen der Türen aus den 1970er-Jahren herauszustemmen war viel aufwendiger als gedacht.

3 · Die Lösung

Die Sanierung: vom Estrich bis zum Treppenhaus

Was erneuert wurde

Alte Bodenbeläge bis auf den Estrich entfernt
Risse im alten Estrich verharzt, neuer Estrich in Flur und Küche
Im Schlafzimmer und Vorzimmer den alten Spanplattenboden entfernt, neuer Trockenestrich aus Fermacell-Schüttung und Estrichelementen
Neues Parkett
Alle Wände neu
Elektrik teilweise erneuert, mit neuen Dimmern
Rollläden elektrisch, mit neu eingebauten Motoren
Oberste Geschossdecke gedämmt
Heizkörper getauscht und die Heizung danach entlüftet
Stahlzargen der Türen herausgestemmt
Treppenhaus neu gestaltet: altes Geländer aus Plexiglas und Stahl durch eine Brüstung in Trockenbau ersetzt, Stufen mit Holz belegt
Garten und ein neuer Zaun
Alles selbst geplant, beauftragt und vor Ort geprüft

Die Verhandlung

Meine Argumente waren die Mängel, die jeder sehen konnte, und der Sanierungsbedarf, den man kennen muss. Dazu kamen die gestiegenen Zinsen.

Verhandelt habe ich über die Maklerin. Sie war dabei, als ich das Haus mit einem Sachverständigen besichtigt habe, den ich selbst beauftragt hatte. Der Sachverständige der Bank hat sich das Haus nur von außen angesehen. Eine Bewertung für die Bank ersetzt keine Prüfung des Zustands.

Am Ende lag der Kaufpreis einen sechsstelligen Betrag unter dem Angebot. Der Nachlass deckte grob die Kosten der gesamten Sanierung.

Belegte Mängel und bezifferte Kosten erhalten Sie im Paket Hauskauf Pro der Hauskaufberatung im Taunus. Auf Wunsch verhandle ich auch für Sie.

Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren: vorher, während und nachher

Seitlich wischen für alle Bilder

Küche

Neue Küche nach der Sanierung, Einfamilienhaus Taunus — Neue Küche nach der Sanierung.

Gäste-WC

Neues Gäste-WC mit Wandfliesen in Marmoroptik, Einfamilienhaus Taunus — Neues WC und Waschbecken, Fliesen in Marmoroptik.

Treppenhaus

Treppe mit altem Geländer aus Plexiglas, Fliesen auf den Stufen entfernt, Einfamilienhaus Taunus — Altes Geländer aus Plexiglas, Fliesen auf den Stufen entfernt.

Treppenhaus nach der Sanierung mit Brüstung in Trockenbau und Holzstufen, Einfamilienhaus Taunus — Brüstung in Trockenbau, Stufen mit Holz belegt.

Schlafzimmer im Obergeschoss

Vorzimmer im Obergeschoss: Fermacell-Schüttung als neuer Unterbau nach dem Ausbau des alten Spanplattenbodens, Einfamilienhaus Taunus — Alter Spanplattenboden raus, er war verschraubt, knarzte und gab nach. Neuer Unterbau mit Fermacell-Schüttung.

Schlafzimmer im Obergeschoss nach der Sanierung mit Fischgrätparkett, Einfamilienhaus Taunus — Fischgrätparkett, Wände neu gestrichen.

Wie ich Sie bei Ihrer Sanierung bis zur Abnahme begleite, lesen Sie unter Sanierungsberatung im Taunus.

4 · Das Ergebnis

Was am Ende stand

sechsstellig

unter dem Angebotspreis, mit Argumenten aus Zustand, Sanierungsbedarf und Zinsumfeld.

Sanierung gedeckt

Der Preisnachlass deckte grob die Kosten der gesamten Sanierung.

3 Monate

Sanierung von über 200 m², alle Gewerke selbst geplant, beauftragt und vor Ort geprüft.

5 · Was ich gelernt habe

Was ich aus dem Einfamilienhaus Taunus mitnehme

Jeder Mangel ist ein Argument

In der Verhandlung zählt, was man belegen kann: uneinheitliche Schalter, ein knarzender Boden, billige Renovierungen und der Sanierungsbedarf dahinter.

Unter einem Boden liegt oft noch einer

Wie viele Schichten es sind, entscheidet über Kosten und Zeitplan. Laminat, Fliesen, Naturstein und ein gerissener Estrich: Das sieht man bei der Besichtigung nicht, man muss damit rechnen.

Messen statt schätzen

Schiefe Wände und unebene Böden sieht man nicht, man misst sie, mit Richtlatte und Messkeil. Ein guter Küchenbauer merkt es sofort.

Alte Stahlzargen kosten Zeit

Türzargen aus Stahl aus den 1970er-Jahren herauszustemmen ist deutlich aufwendiger als gedacht. Das gehört in die Kosten- und Zeitplanung.

Was das für Sie heißt

Sie wollen ein älteres Haus im Taunus kaufen oder sanieren?

Mängel festhalten, Kosten beziffern und damit verhandeln: Das habe ich bei diesem Haus selbst gemacht. Diese Erfahrung erhalten Sie vor dem Kauf in der Hauskaufberatung, auf Wunsch mit Preisverhandlung, und bei Ihrer Sanierung in der Sanierungsberatung. Im Main-Taunus- und Hochtaunuskreis gelten Festpreise ab 190 €, für Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt erhalten Sie vorab ein individuelles Angebot. Im kostenfreien Erstgespräch erfahren Sie, welches Paket zu Ihnen passt. Ihr Ansprechpartner bin ich.

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