Immobilien als Kapitalanlage im Rhein-Main-Gebiet
Persönlich begleitet. Langfristig gedacht.
Ich begleite Kapitalanleger bei der Suche nach passenden Wohnimmobilien und Eigentümer dabei, für vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser die richtigen Käufer zu erreichen. In derselben Region, in der ich seit 2019 selbst kaufe und vermiete.
Makler. Vermieter. Investor.
Eine Kapitalanlage endet nicht am Notartermin. Was danach kommt, habe ich selbst durchlaufen. Das verändert, worauf ich bei einem Objekt zuerst schaue.
Makler
Ich bewerte, vermarkte und verkaufe Wohnimmobilien im Taunus und im Rhein-Main-Gebiet. Dazu gehört, die Unterschiede innerhalb einer Stadt zu kennen: warum eine Wohnung in Oberursel-Bommersheim anders gehandelt wird als eine im Zentrum, und was das für einen Käufer bedeutet, der später wieder verkaufen will.
Vermieter
Ich vermiete eigene Wohnungen. Mieterauswahl, Nebenkostenabrechnung, Hausgeld, Eigentümerversammlungen, eine defekte Therme im Januar: Das ist für mich Alltag und nicht Theorie. Deshalb weiß ich, welche laufenden Kosten in einer Renditerechnung gerne fehlen.
Investor
Seit 2019 kaufe und halte ich selbst Wohnimmobilien. Ich habe Objekte gekauft, die sich gerechnet haben, und Objekte liegen lassen, die auf dem Papier gut aussahen. Beides fließt in meine Einschätzung eines Angebots ein, zusätzlich zu den Marktdaten der Gutachterausschüsse.
Eine gute Kapitalanlage besteht nicht nur aus einer Renditezahl. Sie besteht aus einer Lage, die in zehn Jahren noch nachgefragt wird, aus einem Gebäude, bei dem absehbarer Sanierungsbedarf und finanzielle Vorsorge zueinander passen, und aus einem Mietverhältnis, das man verstanden hat, bevor man unterschreibt.
Vermögen aufbauen. Langfristig vorsorgen.
Die meisten Menschen, die mit mir über eine Kapitalanlage sprechen, wollen nicht spekulieren. Sie wollen über Jahre etwas aufbauen, zusätzliche Einnahmen schaffen und ihre Altersvorsorge auf mehr als eine Säule stellen.
Mit einer längeren Lebenserwartung stellt sich für viele die Frage, wie sich der eigene Lebensstandard im Ruhestand ergänzend absichern lässt. Eine vermietete Immobilie kann dabei ein Baustein sein, neben anderen Formen des Vermögensaufbaus. Sie ist keine automatische Lösung, sie bindet Kapital und Zeit, und sie passt nicht zu jeder Lebenssituation.
Wer über zwanzig oder dreißig Jahre denkt, sollte eine Immobilie nicht nach Bauchgefühl beurteilen. Deshalb rechne ich jedes Objekt zuerst durch.
Eine Renditezahl erzählt nicht die ganze Geschichte
Die Zahl aus dem Rechner ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Sechs Punkte entscheiden darüber, ob sie in zehn Jahren noch stimmt.
Lage und Vermietbarkeit
Nicht die Stadt entscheidet, sondern die Straße. Erreichbarkeit der S-Bahn, Lärm, Ausrichtung, Nachbarbebauung und die Frage, wer hier in zehn Jahren mieten will. Eine Wohnung, die schwer zu vermieten ist, wird auch schwer zu verkaufen sein.
Kaufpreis und Miete
Wie verhält sich die aktuelle Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete? Eine deutlich untervermietete Wohnung hat Spielraum nach oben, aber nur im Rahmen dessen, was Mietrecht und Mietspiegel zulassen. Eine übervermietete Wohnung sieht auf dem Papier besser aus, als sie ist.
Zustand und Instandhaltung
Fenster, Heizung, Elektrik, Dach und Fassade haben eine Lebensdauer. Ich schaue, was davon in den nächsten zehn Jahren fällig wird und was es kostet. Renovierungsbedarf ist kein Ausschlusskriterium, ein unerkannter Renovierungsbedarf schon.
Hausgeld und Rücklagen
Bei Eigentumswohnungen der am häufigsten unterschätzte Punkt. Entscheidend ist der nicht umlagefähige Anteil am Hausgeld und die Höhe der Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zum absehbaren Sanierungsbedarf des Gebäudes. Eine dünne Rücklage vor einer Dachsanierung bedeutet Sonderumlage.
Mietverhältnis und Unterlagen
Wie alt ist der Mietvertrag, was steht darin, gibt es Staffel- oder Indexvereinbarungen, Mietminderungen, offene Forderungen? Dazu Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung. Unterlagen, die fehlen, sind ein eigenes Risiko.
Langfristige Perspektive
Was passiert im Umfeld: Neubaugebiete, Gewerbeansiedlungen, Infrastrukturprojekte, Bebauungspläne. Im Rhein-Main-Gebiet kann sich eine Lage innerhalb weniger Jahre spürbar verändern, in beide Richtungen.
Diese Punkte sind meine Einschätzung aus Makler- und Investorensicht. Sie ersetzen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.
Immobilien nicht nur vermitteln. Sondern selbst erleben.
Seit 2019 investiere ich selbst in Wohnimmobilien und bin Vermieter. Ich habe Wohnungen gekauft, saniert, vermietet und über Jahre gehalten. Dadurch kenne ich die Themen rund um eine Kapitalanlage nicht nur aus der Vermittlung, sondern aus der Zeit danach.
Von der Auswahl und Bewertung eines Objekts über Finanzierung, Mietersuche und Eigentümerversammlung bis zu laufenden Kosten und Instandhaltung. Das ist der Unterschied, wenn ich Ihnen sage, worauf Sie bei einem Angebot achten sollten: Ich habe die Rechnung selbst schon einmal bezahlt.
Gekauft, saniert, vermietet
Eine Auswahl der Wohnungen, die ich als privater Investor erworben, überwiegend kernsaniert und vermietet habe. Jede davon habe ich vor dem Kauf so durchgerechnet, wie es der Rechner auf dieser Website tut.
Darmstadt Mitte
Exklusive Wohnraum-Umnutzung in Darmstadt Mitte.
Projekt entdeckenFrankfurt Ostend
Kernsanierung und Vermietung in urbaner Trendlage.
Projekt entdeckenFrankfurt Westend
Kernsanierung und erfolgreiche Vermietung in Top-Lage.
Projekt entdeckenWiesbaden Mitte
Historische Substanz, modern kernsaniert und vermietet.
Projekt entdeckenHäufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage
Grundsätzlich Wohnimmobilien, die dauerhaft nachgefragt werden: Eigentumswohnungen in gewachsenen Lagen, kleinere Mehrfamilienhäuser und Objekte mit solider Bausubstanz. Entscheidend ist nicht der Objekttyp, sondern das Verhältnis aus Lage, Kaufpreis, Miete und Zustand des Gebäudes. Eine Wohnung mit hoher Rendite in einer Lage ohne Nachfrage ist langfristig das schwierigere Investment.
Für viele ja, weil die Mieteinnahmen ab dem ersten Tag laufen und kein Leerstand überbrückt werden muss. Andere Käufer bevorzugen unvermietete Objekte, weil sie sanieren oder später selbst einziehen wollen. Beide Gruppen sind in meiner Kartei vertreten. Welche für Ihre Immobilie die richtige ist, hängt vom bestehenden Mietvertrag und vom Zustand ab.
Ja. Aktuell suchen Kapitalanleger über mich Mehrfamilienhäuser im Rhein-Main-Gebiet in unterschiedlichen Größenordnungen, von kleineren Objekten bis in den Millionenbereich. Auch sanierungsbedürftige Häuser sind ausdrücklich gefragt.
Auf das Verhältnis der aktuellen Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete, auf Dauer und Gestaltung des Mietvertrags, auf die Höhe des nicht umlagefähigen Hausgeldanteils und auf die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft im Verhältnis zum absehbaren Sanierungsbedarf. Eine dünne Rücklage vor einer anstehenden Dachsanierung kann eine gute Rendite schnell aufzehren.
Ein Kapitalanlagevertrieb verkauft in der Regel Objekte aus einem eigenen Bestand oder von Bauträgern und verdient an genau diesen Objekten. Ich vermittle zwischen Eigentümern und Anlegern in einer Region, die ich seit über 30 Jahren kenne und in die ich seit 2019 selbst investiere. Ich verspreche keine Renditen und erstelle keine Anlageberatung. Ich sage Ihnen, was ich an einem Objekt sehe, auch wenn das gegen einen Kauf spricht.
Zwei Wege, ein Ansprechpartner
Ob Sie eine Immobilie als Kapitalanlage suchen oder eine vermietete Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein sanierungsbedürftiges Objekt gezielt an passende Käufer verkaufen möchten.
Lieber direkt: +49 1522 835 1446 · WhatsApp · info@schoeneberger-immobilien.de