Kapitalanlage-Rechner für Immobilien
Mietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite berechnen.
Kaufpreis, Wohnfläche und Miete genügen für eine erste Einordnung. Wer ein konkretes Objekt prüft, rechnet Modernisierung, Bewirtschaftungskosten und Finanzierung vollständig mit. Alle Eingaben bleiben in Ihrem Browser.
Ihre Angaben
Ihr Ergebnis
Der Kaufpreisfaktor zeigt, dem Wievielfachen der Jahresnettokaltmiete der Kaufpreis entspricht. Ein niedriger Faktor bedeutet rechnerisch einen günstigeren Einstieg, sagt allein aber nichts über Lage, Zustand oder künftige Kosten aus.
Der Betrag, der tatsächlich gebunden wird. Modernisierung und Einbauküche gehören hierher und nicht in den laufenden Cashflow, weil sie einmalig anfallen.
Summe der Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, jeweils mit ihrem Anteil an der Kaltmiete. Wie hoch die Erhaltungsrücklage ausfällt, beschließt die Eigentümergemeinschaft. Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, wie der Betrag zustande kommt und welcher Sanierungsbedarf dahintersteht.
Was nach Mietausfall, Bewirtschaftungskosten und Kapitaldienst monatlich übrig bleibt oder zugezahlt werden muss, vor Steuern. Der Tilgungsanteil der Rate ist hier als Abfluss enthalten und wird unter Rendite und Vermögensaufbau gesondert ausgewiesen.
Der Vermögensaufbau enthält bewusst keine Wertsteigerung. Cashflow und Tilgung ergeben sich aus Ihren Eingaben, eine Wertentwicklung wäre eine Annahme.
Cashflow pro Monat nach Ablauf der Zinsbindung, gerechnet auf die Restschuld bei unverändertem Tilgungssatz. Eine angenommene Mietsteigerung wird auf die Bewirtschaftungskosten gleichermaßen angewendet, weil auch Verwaltung und Rücklage über die Jahre steigen. Die Zeilen zeigen, ab welchem Zinsniveau der Cashflow ins Minus dreht.
Der Rechner ist eine Rechenhilfe und ersetzt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Steuerliche Effekte wie Abschreibung, Schuldzinsenabzug oder Erhaltungsaufwand sind nicht enthalten, weil sie von Ihrer persönlichen Situation abhängen. Der Rechner betrachtet ein einzelnes Objekt, nicht Ihre Gesamtsituation. Neben dem Eigenkapital brauchen Sie eine Liquiditätsreserve für Sonderumlagen, Mietausfall und Reparaturen. Genau daran scheitern Käufe häufiger als an der Rendite. Ihre Eingaben werden im Browser berechnet. Übertragen werden sie nur, wenn Sie mir Ihre Berechnung über das Formular unten zuschicken.
Ein konkretes Objekt im Blick?
Schicken Sie mir Ihre Berechnung und die wichtigsten Angaben zum Objekt. Ich werfe einen Blick darauf und sage Ihnen, was mir auffällt: bei der Lage, beim Zustand, beim Mietverhältnis oder bei der Rücklagensituation.
Vielen Dank. Ihre Berechnung ist bei mir eingegangen, ich melde mich in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
Häufige Fragen zur Renditeberechnung
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Dabei werden die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete abgezogen und die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addiert. Beides können Sie mit dem Kapitalanlage-Rechner auf dieser Seite selbst ermitteln.
Am häufigsten der nicht umlagefähige Anteil des Hausgelds, die Erhaltungsrücklage und eine eigene Reserve für alles, wofür die Eigentümergemeinschaft nicht aufkommt: Einbauküche, Armaturen, Bodenbeläge und die Renovierung nach einem Mieterwechsel. Dazu kommt das Mietausfallwagnis. Zusammen sind das schnell 15 bis 20 Prozent der Kaltmiete, die in einer Bruttorendite nicht auftauchen.
Weil in der monatlichen Rate ein Tilgungsanteil steckt. Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau: Der Betrag verringert Ihre Restschuld. Bei zwei Prozent Anfangstilgung fließt ein erheblicher Teil der Rate in Ihr eigenes Vermögen. Deshalb weist der Rechner die Tilgung getrennt aus und zeigt zusätzlich den Vermögensaufbau aus Cashflow und Tilgung zusammen.
Die Cash-on-Cash-Rendite setzt nur den tatsächlichen Geldfluss ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Die Eigenkapitalrendite rechnet den Tilgungsanteil hinzu, weil er Ihr Vermögen erhöht, auch wenn er nicht auf Ihrem Konto landet. Eine Immobilie kann eine negative Cash-on-Cash-Rendite und trotzdem eine positive Eigenkapitalrendite haben.
Über ein Suchprofil. Sie hinterlegen Objekttyp, Region, Investitionsvolumen und Ihre Vorstellungen zur Vermietung. Sobald ein Objekt zu Ihrem Suchprofil passt, kann ich mich gezielt bei Ihnen melden. Das erspart Ihnen das tägliche Durchsehen der Portale.
Ja, über das Formular auf dieser Seite. Je genauer Ihre Angaben sind, desto gezielter kann ich Ihnen Objekte vorschlagen. Ihre Daten nutze ich ausschließlich für diesen Zweck und gebe sie nicht an Dritte weiter.
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Worauf ich bei einem Objekt achte, warum Lage und Rücklagen mehr über die Rendite sagen als die Renditezahl selbst, und wie meine eigene Investorenerfahrung in die Einschätzung einfließt.
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