Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

35 Prozent des bereinigten Haushaltsnettoeinkommens, also des Nettoeinkommens abzüglich bestehender Kreditraten, sind in diesem Rechner ein bewusst gewählter Modellwert. Als grobe Faustformel nennen manche Banken bis etwa 40 Prozent, die individuell tragbare Rate kann davon aber deutlich abweichen. Eine bankweit einheitliche oder gesetzliche Grenze gibt es nicht. Aus diesem Betrag ergibt sich über Sollzins und Anfangstilgung die mögliche Darlehenssumme, dazu kommt das einsetzbare Eigenkapital, vermindert um die Kaufnebenkosten. Wie viel eine Bank am Ende ansetzt, hängt vom Institut, von Ihrer Bonität und vom Beleihungswert der Immobilie ab. Den Anteil stellen Sie über den Schieberegler selbst ein und sehen sofort, was das für Ihr Budget bedeutet.

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, weil Eigenkapital, Zins, Anfangstilgung und laufende Verpflichtungen das Ergebnis stärker beeinflussen als das Einkommen allein. Als Größenordnung: Bei 5.000 Euro netto ohne bestehende Kreditraten, einem Anteil von 35 Prozent fürs Wohnen, 100.000 Euro für den Kauf einsetzbarem Eigenkapital, also bereits nach Abzug Ihrer Liquiditätsreserve und zusätzlicher Einmalkosten, 3,60 Prozent Sollzins, zwei Prozent Anfangstilgung, einem Prozent Instandhaltungsbudget für ein Haus und 11,57 Prozent Kaufnebenkosten in Hessen, also sechs Prozent Grunderwerbsteuer, zwei Prozent Notar und Grundbuch sowie 3,57 Prozent Käuferprovision, liegt das rechnerische Maximum bei etwa 367.000 Euro. Mit 200.000 Euro einsetzbarem Eigenkapital sind es rund 444.000 Euro. Mit dem voreingestellten Sicherheitspuffer von zehn Prozent sinken diese Werte auf rund 343.000 beziehungsweise 421.000 Euro. Setzen Sie Ihre eigenen Werte im Rechner ein, dann sehen Sie die Zahl für Ihre Situation.

Für eine solide Finanzierung sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln abdecken können. In Hessen liegen sie je nach Maklerprovision typischerweise bei rund acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises: sechs Prozent Grunderwerbsteuer plus rund zwei Prozent für Notar und Grundbuch, dazu gegebenenfalls der Käuferanteil der Provision. Mit zusätzlichem Eigenkapital verbessert sich der Beleihungsauslauf, und damit können sich die Konditionen verbessern. Wo die Schwellen genau liegen, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Eine Mitfinanzierung der Nebenkosten ist grundsätzlich möglich, hängt aber stark von Bonität, Einkommen, Objekt und Finanzierungskonzept ab und ist meist teurer. Eine Reserve für Unvorhergesehenes sollte in jedem Fall unangetastet bleiben.

Vor allem die Instandhaltung. Bei einem Haus tragen Sie die Erneuerung von Heizung, Dach, Fenstern, Fassade und Bad grundsätzlich selbst. Bei einer Eigentumswohnung gehören Dach und Fassade zum Gemeinschaftseigentum und werden über die Eigentümergemeinschaft getragen, für Ihr Sondereigentum bleiben etwa Heizung, Bad und Bodenbeläge. Der Rechner setzt dafür vereinfachend ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr an, bei einer Eigentumswohnung ein halbes Prozent für das Sondereigentum zuzüglich des nicht umlagefähigen Hausgeldanteils. Bei älteren Immobilien oder größerem Sanierungsbedarf kann der tatsächliche Instandhaltungsbedarf deutlich höher liegen. Grundsteuer und Gebäudeversicherung kommen ebenfalls hinzu. Diese Kosten werden hier bewusst nicht in den Kaltmietvergleich einbezogen, weil sie auch auf Mieterseite über die Nebenkosten anfallen können. Bei einer deutlich größeren Wohnfläche sollten Sie sie separat kalkulieren.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen sechs Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch sind rund zwei Prozent anzusetzen. Hinzu kommt gegebenenfalls der Käuferanteil der Maklerprovision. Wird ein Makler für beide Seiten tätig, ist der Maklerlohn nach § 656c BGB grundsätzlich für Käufer und Verkäufer gleich hoch zu vereinbaren. Im Rechner können Sie die Provision anpassen oder ganz herausnehmen. Bei den hier angenommenen Kosten liegen die Kaufnebenkosten damit typischerweise bei rund acht bis zwölf Prozent, je nach Maklerprovision.

Die verbleibende Restschuld muss nach Ende der Zinsbindung zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden, entweder beim bisherigen Institut oder bei einem anderen Anbieter. Wie viel bis dahin getilgt ist, hängt von Zins und Anfangstilgung ab. Bei zwei Prozent Anfangstilgung bleibt nach zehn Jahren häufig noch eine erhebliche Restschuld. Steigt der Zins bis dahin, steigt die Rate. Der Rechner weist Restschuld, Tilgungsstand und die möglichen Anschlussraten deshalb getrennt aus, damit Sie die konkreten Zahlen für Ihre eigenen Eingaben sehen.

Das hängt vor allem von Kaufpreis, Zins, Eigenkapital, Haltedauer und den laufenden Eigentümerkosten ab. Wichtig ist der richtige Vergleich: In der Monatsrate steckt ein Tilgungsanteil. Er belastet Ihr Budget genauso wie die Zinsen, erhöht damit grundsätzlich Ihren Eigenkapitalanteil an der Immobilie. Der Rechner stellt deshalb Ihre heutige Kaltmiete der monatlichen Belastung aus Rate und Eigentümerkosten gegenüber und weist den Tilgungsanteil gesondert aus. Ein vollständiger Wirtschaftlichkeitsvergleich ist das nicht: Kaufnebenkosten, entgangene Erträge des eingesetzten Eigenkapitals, Wertentwicklung und spätere Verkaufskosten bleiben außen vor.

Die Einkommensquote ist eine Faustformel: ein fester Prozentsatz des Nettoeinkommens, vermindert um bestehende Kreditraten. Das geht schnell, berücksichtigt aber Ihre tatsächlichen Ausgaben nicht. Das dauerhaft frei verfügbare Budget ist dagegen der Betrag, der Ihnen nach Lebenshaltung, Kindern, Unterhalt, Versicherungen, Fahrzeugen, Sparraten und bestehenden Krediten monatlich übrig bleibt. Diese Größe bildet Ihre tatsächliche finanzielle Situation besser ab, sie setzt aber voraus, dass Sie Ihre Ausgaben einmal vollständig gegenübergestellt haben. Der Rechner bietet beide Wege an, damit Sie sehen, wie weit die Ergebnisse auseinanderliegen. In beiden Fällen werden Instandhaltung und laufende Eigentümerkosten anschließend noch abgezogen.

Eine jährliche Sondertilgung verringert die Restschuld unmittelbar und kann die Laufzeit deutlich verkürzen, weil auf den getilgten Betrag keine Zinsen mehr anfallen. Der Rechner simuliert dafür den gesamten Tilgungsverlauf Monat für Monat und weist aus, wie viel von der Tilgung aus Sondertilgungen stammt und wie die Restschuld ohne sie aussähe. Voraussetzung ist, dass Ihr Darlehensvertrag eine Sondertilgung in dieser Höhe vorsieht. Je nach Darlehensvertrag werden häufig fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr vereinbart.

Ja, über das Formular am Rechner. Je genauer Sie Budget, Wunschlage und Zeitrahmen angeben, desto gezielter kann ich mich melden, sobald etwas Passendes dabei ist. Ihre Daten nutze ich ausschließlich zur Bearbeitung Ihrer Anfrage und übermittle sie dafür an den von mir eingesetzten Formulardienst. Eine weitergehende Weitergabe erfolgt nicht, soweit keine gesetzliche Pflicht besteht. Einzelheiten stehen in meiner Datenschutzerklärung.