Immobilienpreise Bad Homburg vs. Oberursel 2026: Was Ihre Immobilie wirklich wert ist
Ist Oberursel teurer als Bad Homburg? Bei Einfamilienhäusern in der Spitze ja, bei Reihenhäusern liegt Bad Homburg leicht vorn, bei Eigentumswohnungen sind beide Städte nahezu gleichauf. Eine pauschale Antwort greift aber zu kurz — der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie hängt 2026 stärker denn je von Baujahr, Grundstücksgröße und Mikrolage ab.
Wer im Hochtaunuskreis verkaufen will, kennt die ewige Frage: Wie schneidet meine Stadt eigentlich preislich gegen die Nachbarstadt ab? Bad Homburg und Oberursel werden gerne in einem Atemzug genannt — beide gefragt, beide am Taunushang, beide auf dem Radar der Frankfurter Pendler. Aber sind die Preise wirklich vergleichbar?
Die Antwort liefern die offiziellen Vergleichsfaktoren des Landes Hessen 2026, herausgegeben von der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse. Beide Städte haben dort eigene Tabellen — eine Seltenheit, die zeigt, wie umfangreich die Datenbasis in diesen beiden Städten ist. Ich habe die Zahlen für Sie aufbereitet und einen direkten Vergleich gezogen.
Eine Vorbemerkung, damit Sie die Zahlen richtig einordnen: Die Vergleichsfaktoren basieren auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen der Jahre 2023 bis 2025 — keine Wunschpreise aus Immobilienportalen. Die Genauigkeit liegt bei rund ± 20 % für Standardobjekte. Eine sehr gute Orientierung also, aber kein Ersatz für eine objektspezifische Begutachtung.
Einfamilienhäuser: Oberursel zieht in der Spitze davon
Die Vergleichsfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zeigen ein interessantes Bild. Bad Homburg weist Faktoren von 2.848 €/m² (in einer Lage mit Bodenrichtwert 400–499 €/m², 250 m² Wohnfläche) bis 9.524 €/m² (in Top-Lagen mit BRW 1.300–1.400 €/m², kompaktere 100 m²) aus. Oberursel beginnt erst bei 4.840 €/m² (BRW 700–799 €/m²) und reicht in absoluten Spitzenlagen bis zu 13.115 €/m².
Das liest sich auf den ersten Blick so, als sei Oberursel deutlich teurer. Ganz so einfach ist es aber nicht — und das ist wichtig zu verstehen.
Der Bericht referenziert für die beiden Städte unterschiedliche Standardobjekte: Bad Homburg basiert auf einem Haus von 1980 mit 700 m² Grundstück, Oberursel auf einem moderneren Standardobjekt von 1995 mit 600 m² Grundstück. Das macht den direkten Faktor-Vergleich tückisch. Ein 1980er-Haus in Oberursel würde über die Korrekturwerte deutlich nach unten gerechnet, ein modernes Haus in Bad Homburg nach oben. Erst nach dieser Korrektur sind die Werte fair vergleichbar.
In mittlerer Lage (BRW etwa 900–999 €/m²) liegt der Basis-Faktor für ein typisches 150-m²-Haus bei rund 5.513 €/m² in Bad Homburg gegenüber 7.291 €/m² in Oberursel — allerdings für unterschiedliche Standardbaujahre. Faustregel: In direkt vergleichbaren Lagen und nach Anwendung der Korrekturwerte liegen Oberurseler Häuser im Schnitt erkennbar höher als Bad Homburger, in absoluten Spitzenlagen wird der Abstand größer.
Die Korrekturwerte: Wo Oberursel noch deutlicher wird
Spannend wird es bei den Korrekturwerten — also den Auf- und Abschlägen für Baujahr und Grundstücksgröße. Hier zeigt sich der eigentliche Unterschied der beiden Märkte.
In Bad Homburg beträgt der Aufschlag für einen Neubau (ab 2015) gegenüber dem Standard von 1980 +873 €/m² Wohnfläche, der Abschlag für ein Haus aus 1950–1954 liegt bei −611 €/m². In Oberursel sind die Spannen erheblich größer: Der Aufschlag für einen Neubau ab 2020 erreicht +2.138 €/m², der Abschlag für ein Haus aus 1950–1959 fällt mit −3.421 €/m² massiv aus.
Was bedeutet das praktisch? Oberurseler Käufer differenzieren stärker nach Baualter. Wer ein hochmodernes Haus verkauft, holt mehr heraus — wer ein unsaniertes Haus aus den 1950er-Jahren anbietet, bekommt einen härteren Abschlag. In Bad Homburg ist der Markt in dieser Hinsicht milder.
Bei der Grundstücksgröße zeigt sich derselbe Effekt: In Oberursel führt ein 1.100-m²-Grundstück zu einem Aufschlag von +3.357 €/m² Wohnfläche gegenüber dem 600-m²-Standard. In Bad Homburg liegt der Aufschlag für 1.500 m² (gegenüber 700 m² Standard) bei +2.677 €/m². Auch hier: Oberursel honoriert große Grundstücke stärker.
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Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Bad Homburg liegt vorn
Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften zeigt sich ein ähnliches Bild, allerdings mit einer interessanten Drehung. Bad Homburg beginnt bei 3.274 €/m² und erreicht 8.593 €/m² in Top-Lagen. Oberursel startet bei 3.702 €/m² und erreicht 6.985 €/m² in absoluten Spitzenlagen.
Reihenhäuser / DHH in Bad Homburg
Untere Bandbreite: 3.274 €/m² (BRW 600–699, 200 m²)
Spitzenwert: 8.593 €/m² (BRW 1.400–1.500)
Mittlere Lage, 120 m²: ca. 5.103 €/m²
Standardobjekt: Bj. 1990, 300 m² Grundstück
Reihenhäuser / DHH in Oberursel
Untere Bandbreite: 3.702 €/m² (BRW 700–799, 80 m²)
Spitzenwert: 6.985 €/m² (BRW ab 1.400)
Mittlere Lage, 120 m²: ca. 4.610 €/m²
Standardobjekt: Bj. 1985, 250 m² Grundstück
Hier ist Bad Homburg in der Spitze sogar höher als Oberursel — weil das Bad Homburger Standardobjekt ein moderneres Reihenhaus von 1990 abbildet, während Oberursel auf 1985 referenziert. Über die typische Wohnfläche eines Reihenhauses gerechnet (etwa 130 m²) bedeutet das in mittlerer Lage einen Unterschied von rund 64.000 € zugunsten Bad Homburgs.
Eigentumswohnungen: Wie der Bericht hier anders rechnet
Für Eigentumswohnungen wendet der Bericht eine andere Logik an. Es gibt kein einheitliches Standardbaujahr — die Faktoren sind direkt nach Baujahresgruppen gestaffelt. Und: Der Bericht hat festgestellt, dass die Wohnungsgröße statistisch keinen signifikanten Einfluss auf den Quadratmeterpreis hat. Das ist eine wichtige Information für Wohnungsverkäufer: Eine 60-m²-Wohnung erzielt in Bad Homburg oder Oberursel pro Quadratmeter ungefähr denselben Preis wie eine 120-m²-Wohnung in vergleichbarer Lage und Baualter.
In Bad Homburg reicht die Bandbreite von 2.751 €/m² (BRW 300–399, Baujahr 1970–1979) bis 6.927 €/m² (BRW 1.400–1.500, Erstbezug ab 2021). In Oberursel beginnt die Skala bei 2.818 €/m² (BRW 700–799, Baujahr ca. 1960) und reicht bis 7.003 €/m² (BRW ab 1.400, Erstbezug ab 2023).
In der Spitze nehmen sich beide Städte also nicht viel — der Unterschied entsteht in den mittleren Lagen und bei mittlerem Baujahr. Eine 1990er-Wohnung in mittlerer Lage liegt in Bad Homburg bei rund 3.886 €/m², in Oberursel bei 3.748 €/m² — minimaler Unterschied.
Wichtig für ETW-Verkäufer in beiden Städten: Stellplätze sind in den Faktoren nicht enthalten und müssen separat hinzugerechnet werden. Eine Wiederverkaufs-Tiefgarage in Bad Homburg wird mit 22.500 € angesetzt, in Oberursel mit 15.000 €. Wer das übersieht, verschenkt schnell einen vierstelligen Betrag.
Drei Beispielrechnungen — was bedeuten die Zahlen konkret?
Damit Sie ein Gefühl für die Preisniveaus bekommen, drei realistische Szenarien:
Beispiel 1 — Einfamilienhaus, 150 m², Baujahr 1985, gute Lage (BRW 900 €/m²), 700 m² Grundstück
Bad Homburg: rund 795.000 €
Oberursel: rund 900.000 €
Beispiel 2 — Reihenhaus, 130 m², Baujahr 1995, mittlere Lage (BRW 900 €/m²), 250 m² Grundstück
Bad Homburg: rund 663.000 €
Oberursel: rund 611.000 €
Beispiel 3 — Eigentumswohnung, 90 m², Baujahr 2000, gute Lage (BRW 1.000 €/m²)
Bad Homburg: rund 373.000 € (inkl. Stellplatz)
Oberursel: rund 352.500 € (inkl. Stellplatz)
Die Beispiele zeigen: Pauschale Aussagen wie „Oberursel ist teurer" greifen zu kurz. Bei Einfamilienhäusern liegt Oberursel klar vorn, bei Reihenhäusern hat Bad Homburg die Nase vorn, bei Wohnungen sind beide nahezu gleichauf.
Was die Zahlen nicht abbilden — und was das für Sie heißt
So solide die Datenbasis ist, sie hat klare Grenzen. Die Vergleichsfaktoren bilden ein Standardobjekt mit durchschnittlicher Ausstattung ab. Was sie nicht erfassen:
Hochwertige Ausstattung wie echte Materialqualität, Smart Home, Wellnessbereiche
Energetischer Zustand — gerade 2026 ein zentrales Käuferthema, das die Zahlen nicht abbilden
Mikrolage innerhalb der Stadt — ob Sie in Bad Homburg-Kirdorf oder Bad Homburg-Dornholzhausen verkaufen, ob in Oberursel-Stadtmitte oder Oberursel-Stierstadt, macht einen erheblichen Unterschied, der in den Daten nur grob über den Bodenrichtwert abgebildet wird
Aktuelle Käufernachfrage — die Faktoren spiegeln den Durchschnitt der letzten drei Jahre, nicht die Marktstimmung diese Woche
Verkaufsstrategie — diskreter Verkauf, Bieterverfahren oder klassisches Inserat können bei vergleichbaren Objekten zu sehr unterschiedlichen Endpreisen führen
Genau hier liegt der Punkt, an dem Tabellen aufhören und Beratung anfängt.
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Andreas Schöneberger, Schöneberger Immobilien — Ihr Investor-Makler für den Taunus & Frankfurt.
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