Haus geerbt im Rhein-Main-Gebiet: Verkaufen, vermieten oder übernehmen?
Praxisbeispiel aus Bad Soden am Taunus für Erbengemeinschaften – mit Renditebetrachtung und steuerlicher Einordnung
Wenn mehrere Geschwister gemeinsam ein Haus erben, geht es selten nur um Immobilienwerte. Fast immer geht es auch um Erinnerungen, unterschiedliche Lebenspläne – und die Frage, wie aus einem Vermögenswert kein Familienkonflikt wird.
Genau diese Situation erleben wir als Immobilienmakler im Rhein-Main-Gebiet regelmäßig: Bruder und Schwester, die gemeinsam ein Haus erben – und sehr unterschiedliche Vorstellungen davon haben, wie es weitergehen soll. Was machen wir mit dem geerbten Haus?
Dies ist der zweite Beitrag unserer Erbschafts-Reihe. Im ersten Teil „Haus geerbt – was tun?" haben wir die ersten Schritte unmittelbar nach dem Erbfall erläutert. In diesem zweiten Teil zeigen wir anhand eines konkreten Praxisbeispiels aus Bad Soden am Taunus, welche Möglichkeiten Erbengemeinschaften haben – und welche Option in der Praxis am häufigsten zum besten Ergebnis führt.
Was ist eine Erbengemeinschaft? Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Wesentliche Entscheidungen über die geerbte Immobilie – Verkauf, Vermietung, Sanierung – müssen dann grundsätzlich gemeinsam getroffen werden. Diese Konstellation ist häufig die wirtschaftliche und emotionale Hauptherausforderung beim Erben einer Immobilie.
Geerbte Immobilie in Bad Soden: Die Ausgangssituation
Ein klassisches Einfamilienhaus in einer der besseren Wohnlagen von Bad Soden am Taunus – ruhig gelegen, mit gewachsener Nachbarschaft, Nähe zum Kurpark und solider Anbindung an die Frankfurter Innenstadt. Kein Luxusobjekt, aber eine etablierte Adresse, die seit Jahrzehnten zu den gefragten Lagen im Rhein-Main-Gebiet zählt.
Zwei Geschwister erben dieses Haus gemeinsam. Der Erblasser hat es selbst bewohnt, seit mehr als zehn Jahren.
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer: Was Erben beachten sollten
Zwei steuerliche Punkte sind in diesem Beispiel relevant.
Spekulationssteuer: Die zehnjährige Spekulationsfrist des Erblassers geht auf die Erben über. Da der Erblasser das Haus weit länger als zehn Jahre besessen und selbst genutzt hat, fällt bei einem Verkauf durch die Erben in diesem Fall keine Spekulationssteuer an. Bei kurzer Haltedauer des Erblassers kann das anders aussehen und sollte individuell geprüft werden.
Erbschaftsteuer: Beide Geschwister erhalten als Kinder des Erblassers jeweils einen Freibetrag von 400.000 Euro. Da der Immobilienwert bei rund 900.000 Euro liegt, fällt auf den übersteigenden Betrag eine überschaubare Erbschaftsteuer an – ein Posten, der frühzeitig eingeplant werden sollte.
Eckdaten der geerbten Immobilie
Eckdaten der geerbten Immobilie
Drei Optionen für die geerbte Immobilie – im Überblick
Option 1: Geerbtes Haus verkaufen – und den Erlös strategisch einsetzen
Der naheliegendste Weg: Beide einigen sich, das Haus wird verkauft, der Erlös geteilt. Nach Maklerkosten und kleineren Vorbereitungsaufwänden bleiben voraussichtlich rund 429.000 Euro pro Person – sofort verfügbar, ohne weitere Verpflichtungen.
Das ist nicht nur der einfachste, sondern auch der risikoärmste Weg. Keine gemeinsame Verantwortung, keine Abstimmungen, kein Streit über Mietpreise. Die Erbengemeinschaft endet sauber – und die Beziehung zwischen den Geschwistern bleibt intakt.
Der Preis: Man gibt eine Immobilie in einer Lage ab, die langfristig zu den stabilsten im Rhein-Main-Gebiet gehört.
Was passiert mit dem Verkaufserlös?
Rund 429.000 Euro liegen plötzlich auf dem Konto – und wollen sinnvoll eingesetzt werden. Ab diesem Moment hören die gemeinsamen Entscheidungen auf, und das ist oft die größte Erleichterung. Beide Erben können ihren eigenen Weg gehen – und der sieht in der Praxis selten gleich aus:
Erbe A – mit Investitionshorizont: Risikobereit, langfristig denkend, mit Interesse an Vermögensaufbau. Denkbar wäre eine fremdfinanzierte Eigentumswohnung im Rhein-Main-Gebiet oder ein breit gestreuter globaler Aktien-ETF, der historisch betrachtet Renditen von 7 bis 8 Prozent pro Jahr vor Steuern erzielt hat – wobei Vergangenheitswerte keine Garantie für künftige Renditen sind.
Erbe B – mit Sicherheitsorientierung: Kapitalerhalt wichtiger als Rendite. Ein Teil auf Tagesgeld, ein Teil in Staatsanleihen oder einen konservativen Mischfonds. Vielleicht auch eine größere Anschaffung oder eine Schenkung an die nächste Generation.
Beide Wege sind gleichermaßen legitim. Welcher passt, hängt nicht von Bildung oder Erfahrung ab, sondern von Lebensphase, persönlichen Zielen und dem eigenen Verhältnis zu Risiko. Genau hier beginnt die eigentliche Beratungsarbeit.
Kurz gesagt: Der Verkauf ist oft besser als sein Ruf – wenn der Erlös anschließend mit Strategie eingesetzt wird.
Option 2: Geerbtes Haus gemeinsam vermieten
Beide behalten das Haus, investieren gemeinsam in die Sanierung und vermieten anschließend. Klingt vernünftig – aber die Zahlen sind nüchterner als viele erwarten.
Bei einer Kaltmiete von 15 Euro pro Quadratmeter und einem Gesamtinvestment von rund einer Million Euro bewegt sich die Nettorendite je nach Bewirtschaftungskosten im Bereich von etwa 2 Prozent. Hinzu kommt das ältere Dach: In den nächsten Jahren wird eine größere Investition nötig sein – wer trägt sie, und in welchem Verhältnis?
In unserer Arbeit mit Erbengemeinschaften im Rhein-Main-Gebiet erleben wir immer wieder, dass das eigentliche Problem selten die Zahlen sind. Es sind ungleiche Lebenssituationen, die in fast jeder Erbengemeinschaft auftauchen: Ein Erbe braucht kurzfristig Liquidität für eigene Pläne, der andere möchte langfristig halten. Solche Asymmetrien sind selten von Anfang an sichtbar – aber sie zermürben über die Jahre.
Hinzu kommt ein Punkt, der in wirtschaftlichen Betrachtungen oft fehlt: Nicht alle Erben hängen emotional gleich stark an der Immobilie. Während für den einen vor allem der Vermögenswert zählt, verbindet der andere Kindheit, Familie und Erinnerungen mit dem Haus. „Das Elternhaus darf nicht verkauft werden" ist ein Satz, der in vielen Familien fällt – und der rationale Entscheidungen oft jahrelang blockiert. Genau diese Unterschiede machen Entscheidungen in Erbengemeinschaften so schwierig.
Viele Erbengemeinschaften unterschätzen, wie belastend gemeinsame Entscheidungen über Jahre hinweg werden können. Gerade deshalb lohnt sich eine frühe, neutrale Einschätzung der wirtschaftlich sinnvollsten Struktur – bevor aus kleinen Differenzen größere werden.
Option 3: Ein Erbe übernimmt das geerbte Haus – die unterschätzte Lösung
Was wäre, wenn ein Erbe das Haus komplett übernimmt und den anderen auszahlt?
Auf den ersten Blick klingt das nach viel. Aber genau hier liegt ein Denkfehler, den viele machen. Der übernehmende Erbe muss wirtschaftlich nicht das gesamte Haus finanzieren – die Hälfte gehört ihm bereits durch das Erbe. Was er tatsächlich aufbringen muss, ist die Auszahlung des Miterben plus die Sanierungskosten – zusammen rund 550.000 Euro.
Bei einer monatlichen Kaltmiete von 2.400 Euro und realistischen Bewirtschaftungskosten ergibt sich bereits ohne Finanzierungshebel eine Nettorendite, die spürbar über der gemeinsamen Vermietung in Option 2 liegt. Der Unterschied entsteht nicht aus dem Haus selbst, sondern daraus, wie viel Kapital tatsächlich neu eingesetzt werden muss.
Eine weitere Möglichkeit wird im Alltag oft vergessen: Der übernehmende Erbe zieht selbst ein. Kein Vermieter, kein Mieter, keine Renditeberechnung – sondern ein schönes Zuhause in einer guten Lage von Bad Soden, übernommen zu einem fairen Preis.
Leverage-Effekt bei geerbten Immobilien: Renditebeispiel für Kapitalanleger
Wer als Investor denkt, schaut nicht nur auf die Objektrendite, sondern auf die Eigenkapitalrendite. Und genau hier wird Option 3 wirtschaftlich interessant.
Angenommen, der übernehmende Erbe bringt 100.000 Euro Eigenkapital ein und finanziert die restlichen 450.000 Euro über die Bank – zu marktüblichen Konditionen von 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung:
Cashflow-Berechnung
Unter den angenommenen Rahmenbedingungen entsteht ein positiver monatlicher Cashflow vor Rücklagen und Steuern. Je nach Finanzierungsstruktur, steuerlicher Situation und tatsächlichen Bewirtschaftungskosten kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der klassischen Objektrendite liegen – in günstigen Konstellationen im zweistelligen Bereich. Hinzu kommt: Die Wertsteigerung wirkt auf den vollen Immobilienwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital. In einer Lage wie Bad Soden ist das langfristig ein gewichtiges Argument.
Nach 20 bis 25 Jahren könnte der übernehmende Erbe ein weitgehend schuldenfreies Objekt in guter Lage besitzen – mit laufenden Mieteinnahmen und einer Immobilie, die den Zahn der Zeit in einer der stabileren Lagen Deutschlands überstanden hat.
Eine ehrliche Risikobetrachtung gehört dazu. Steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, unerwartete Sanierungskosten, temporärer Leerstand, die Einkommensteuerbelastung auf Mieteinnahmen und Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals – all das gehört zur Realität. Eine solide Kalkulation mit Puffer ist Pflicht, nicht Option.
Kurz gesagt: Unter den richtigen Voraussetzungen kann die Struktur wirtschaftlich sehr attraktiv sein – allerdings nur bei vorhandener Risikobereitschaft, tragfähiger Finanzierung und stabiler familiärer Konstellation.
Welche Option ist beim Erben einer Immobilie die beste? Unsere ehrliche Einschätzung
Nach vielen Jahren als Immobilieninvestor im Rhein-Main-Gebiet erlauben wir uns eine klare Haltung:
Option 2, die gemeinsame Vermietung, ist in den meisten Fällen die schwächste Wahl. Rund 2 Prozent Nettorendite – für zwei Eigentümer, die dauerhaft gemeinsam entscheiden müssen – ist zu wenig Ertrag bei zu viel Reibungsfläche. Wir raten in der Praxis selten dazu.
Option 1, der Verkauf, ist die richtige Wahl für alle, die Klarheit, Liquidität und Unabhängigkeit suchen. Wer verkauft und den Erlös strategisch einsetzt, kann gut damit leben. Für Erben mit kurzfristigem Liquiditätsbedarf oder ohne Interesse an Vermieteraufgaben ist es oft die beste Lösung.
In wirtschaftlich stabilen Konstellationen erleben wir in der Praxis am häufigsten, dass die Übernahme durch einen Erben die nachhaltigste Lösung ist. Unter den richtigen Voraussetzungen kann diese Struktur wirtschaftlich sehr attraktiv sein – die Immobilie trägt sich weitgehend selbst, und der andere Erbe erhält die volle Liquidität für seine eigenen Pläne. Beide bekommen, was zu ihrer Lebenssituation passt – ohne dauerhaftes gemeinsames Risiko.
Voraussetzung: Risikobereitschaft, eine tragfähige Finanzierungssituation und eine familiäre Konstellation, die eine saubere Auszahlung emotional zulässt. Wer diese Voraussetzungen erfüllt, findet in Option 3 eine wirtschaftlich besonders attraktive Lösung. Wer sie nicht erfüllt, ist mit Option 1 in der Regel besser beraten.
Häufig gestellte Fragen zum Thema geerbte Immobilie
-
Die zehnjährige Spekulationsfrist des Erblassers geht auf die Erben über. Hat der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre besessen oder zuletzt selbst bewohnt, fällt beim Verkauf in der Regel keine Spekulationssteuer an. Bei kürzerer Haltedauer ist eine individuelle steuerliche Prüfung sinnvoll.
-
Kinder erhalten beim Erben von ihren Eltern jeweils einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bei zwei erbenden Kindern ergibt sich ein Gesamtfreibetrag von 800.000 Euro.
-
Das hängt von der individuellen Situation ab. Die gemeinsame Vermietung ist in den meisten Fällen die schwächste Lösung – wegen niedriger Rendite und hohem Konfliktpotenzial. Verkauf oder Übernahme durch einen Erben sind in der Regel die wirtschaftlich und emotional besseren Wege.
-
Ein Erbe zahlt die anderen Miterben aus, übernimmt das Haus vollständig und kann es selbst nutzen oder vermieten. Wirtschaftlich muss er nicht den vollen Marktwert finanzieren, da ihm bereits sein Erbanteil gehört.
-
Bei passender Finanzierungssituation, vorhandener Risikobereitschaft und solider Kalkulation kann der Leverage-Effekt die Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen – allerdings auf Kosten höherer Risiken. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.
-
Der Nettoerlös nach Maklerkosten und Vorbereitungsaufwand wird unter den Erben aufgeteilt. Jeder Erbe kann seinen Anteil anschließend frei und unabhängig vom anderen einsetzen.
Typische Fehler in Erbengemeinschaften – Vorschau auf den nächsten Beitrag
In der Praxis sehen wir immer wieder dieselben Fehler: Entscheidungen werden aufgeschoben, weil niemand das schwierige Gespräch führen will. Sanierungskosten werden unterschätzt. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten werden nicht genutzt. Und am häufigsten: Die emotionale Belastung wird der wirtschaftlichen Analyse vorgezogen.
Im nächsten Beitrag unserer Reihe widmen wir uns genau diesen typischen Stolperfallen – und zeigen, wie sich Erbengemeinschaften strukturiert auflösen lassen, bevor aus offenen Fragen langjährige Konflikte werden.
Unsere Erbschafts-Reihe: Alle Teile im Überblick
Dieser Artikel ist Teil unserer mehrteiligen Reihe rund um geerbte Immobilien im Rhein-Main-Gebiet. Ziel ist es, Erben und Erbengemeinschaften einen praxisnahen, ehrlichen Leitfaden an die Hand zu geben.
Bisher erschienen:
Teil 1: Haus geerbt – was tun? Die wichtigsten Schritte für Erben
Teil 2: Haus geerbt in der Rhein-Main Region – Verkaufen, vermieten oder übernehmen? (dieser Beitrag)
In den nächsten Wochen folgen:
Erbengemeinschaft auflösen – wie der saubere Weg gelingt
Erbschaftsteuer auf Immobilien in Hessen – Freibeträge, Bewertung und Gestaltungsmöglichkeiten
Geerbtes Haus sanieren oder „wie besehen" verkaufen?
Diskrete Ersteinschätzung Ihrer Erbschaftssituation
In vielen Fällen entscheidet nicht der Immobilienwert über den Erfolg einer Erbschaft – sondern die Struktur der Entscheidung.
In einem persönlichen Erstgespräch analysieren wir gemeinsam mit Ihnen, welche Lösung wirtschaftlich und familiär langfristig sinnvoll ist. Diskret, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck – telefonisch, per Video oder bei Ihnen vor Ort.